ハウスドゥ弥富・佐屋｜弥富市の市街化調整区域の不動産売買に強い会社！！売るのも、買うのも是非お任せください！！

土地は都市計画法により、３つの区域に分類されます。 都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外の３つです。 弥富市の土地はすべて都市計画区域に該当します。 都市計画区域は、更に３つの区域に分類されます。 ３つの区域の分類とは、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域です。 ここで、登場するのが『市街化調整区域』なのです。 では、それぞれの区域を簡単に説明します。 ① 市街化区域・・・住宅が立ち並んでいて、周辺に生活用品を扱う店舗や商業施設も並んでいる区域、または、おおよそ10年くらいの期間をかけて市街化をすすめていきたい地域のことです。 ② 市街化調整区域・・・前に述べた通り、市街化を抑制すべき区域であるので原則として、建築物の建築はできません。すでに建っている建物の建て替えの際も原則、行政の許可が必要となります。 ③ 非線引き区域・・・市街化区域にも市街化調整区域にも区分されていない区域です。 これを非線引き区域といいます。 ここからが最も重要なポイントとなります。 『既存宅地』とは、市街化調整区域内に線引き（昭和45年11月23日）以前から建物がある宅地または、既存宅地確認を受けた宅地で行政より建築許可を受けることができる土地のことを言います。 旧既存宅地の建築については、愛知県開発審査会基準17号の条文には、下記のように記載されています。

「市街化調整区域に関する都市決定がされ、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際にすでに宅地であった土地で現在まで継続して宅地であるもののうち、おおむね50戸以上の建築物が連たんしている土地における開発行為又は建築もしくは用途変更で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。」とあります。 （以下、８項目の記載がありますが割愛します） 非常にわかりにくい文章となっておりますが、要するに線引きがなされた昭和45年11月23日から今まで宅地であって、周辺にも50戸建物がある土地ということになります。（ポツンと一軒家は不可となります！） ご自身の所有地がいつ地目変更されたのかは、土地の登記簿謄本を見て頂くと地目変更年月日が記載されています。これが昭和45年11月23日より前だと『既存宅地』、後だと『新宅地』となります。（それ以外にも要件がありますので注意が必要です。）但し、ものすごく古くから宅地である土地や、途中で分筆してある土地は地目変更年月日の記載がない場合もあります。この場合は、閉鎖謄本を取得して、記載内容の確認が必要となります。 「登記簿を見たけどよくわからない！」とか、「地目は宅地ではないけれど、昭和45年11月23日より古い建物が建っている！！」というお客様は、お気軽にお問い合わせください。 その他の注意点として、『既存宅地』は敷地面積を160㎡未満に分筆してしまうと、その土地単独では、住宅の建築はできませんのでご注意ください。（例外として、平成13年5月18日以降に分筆していない場合、敷地面積が160㎡未満でも建築できますよ！） 『既存宅地』の見込みがありそうかどうか、容易に判断できない案件に我々プロでも遭遇します。まずは、お持ちの土地が『既存宅地』なのかどうか、といった調査だけでも対応いたしますのでハウスドゥ　弥富・佐屋にご相談ください。但し、前回にも記載しました通り、『既存宅地』、『新宅地』どちらであっても、お家、倉庫などの建物（どんなに古くても、どんなに小さくても）を解体する前に必ず、弥富市、津島市、愛西市の不動産売買を専門とする、ハウスドゥ弥富・佐屋にご相談ください！！ご相談を頂く前に、建物を解体してしまったことにより、査定価格が大幅に下がってしまったケースを何度も経験しておりますのでくれぐれもご注意ください！

なぜ、このような制度が存在するのでしょうか？家を建てたい方からすると、どこにでも自由に住宅が建てられた方が良いでしょうし、土地を売りたい方からすると、家が建てられるのと建てられないのとでは、資産価値に大きく影響しますので、市街化調整区域という制限された制度なんて不要だと思いますよね？ 市街化調区域が広いエリアにわたって設定されたのは当時の時代背景にも大きく影響を受けているのです。 実は都市計画法により、市街化区域と市街化調整区域に線引きがなされたのは昭和45年11月24日です。まさに昭和40年代、このエリアは今よりも多くの方が農業に従事していました。無秩序に市街地が拡大していくと、当然、効率的に耕作ができなくなりますし、生活排水が水路に流れ込むと農作物に悪影響をもたらします。かといって、市街化区域となると土地に課税される固定資産税の金額も高額となり、農業経営が成り立たなくなってしまいます。したがって、農地を守る為の政策の一環として、『市街化調整区域』として線引きをした事情が当時の日本に存在していたからなのです。