稲沢市で土地購入なら！地域に密着したハウスドゥ155号稲沢へ！【不動産用語集】開発許可とは？

開発行為とは、宅地造成等により土地の利用形態を変えるために行われる工事のことで、都市計画法によって規制されています。この法律では、都市の整備や環境の保全のために、開発行為には事前に許可が必要とされています。許可を出すのは、都道府県の知事や指定都市などの市長です。許可の対象となる開発行為の規模や種類は、法律や条例で定められています。

1．趣旨 都市計画法の目的は、都市の機能や魅力を高めるとともに、住民の生活や福祉を向上させることです。そのために、都市の計画的な発展を促進するとともに、無計画な開発を防止することが必要です。そこで、都市計画法では、開発許可の制度を設けています。この制度では、一定の基準を満たさない開発行為は、事前に知事や市長の許可を得なければ行うことができません。

2．開発許可の概要 開発許可の制度は、以下のような内容になっています。

1）許可が必要となるのは、「開発行為」と呼ばれる工事です。開発行為とは、建物や構造物を建てるために、土地の形や大きさを変えることです。

2）開発行為を行おうとする人は、工事を始める前に、知事や市長に申請して許可を受けなければなりません（都市計画法第29条）。

3）しかし、すべての開発行為が許可の対象となるわけではありません。一定の条件を満たす開発行為は、許可なしに行うことができます。

4）知事や市長は、開発行為の許可を出すときに、法律で定められた基準に基づいて審査を行います。この基準には、全国共通の技術的な基準（都市計画法第33条）と、市街化調整区域と呼ばれる地域における立地的な基準（都市計画法第34条）の2つがあります。

3．開発行為 開発許可の対象となる開発行為とは、具体的には以下のようなものです。

①建築物の建築

住宅や店舗、工場などの建物を建てることです。

②特定工作物の建設

道路や鉄道、橋やトンネルなどの交通施設や、ダムや堤防などの水利施設など、建築物以外の構造物を建てることです。

③土地の区画形質の変更

土地の形や大きさを変えることです。例えば、土地を切り分けたり、合併したり、盛り土や掘削をしたりすることです。

4．開発許可を得る必要がない開発行為 開発許可の制度は、都市の計画的な発展や環境の保全のために必要なものですが、すべての開発行為に適用すると、住民の生活や福祉に支障をきたすこともあります。そこで、都市計画法では、以下のような場合には、開発許可を受けなくてもよいとしています。

①小規模な開発行為

開発行為の面積が、地域や用途に応じて定められた基準以下の場合です。例えば、東京都の特別区や既成市街地などでは、500平方メートル以下の開発行為は許可なしに行えます。

②農林漁業関係の開発行為

市街化調整区域などの開発が制限された地域において、農林漁業者が自分の住宅や農林漁業用の建物を建てるための開発行為です。

③公益施設のための開発行為

駅や病院、学校や公民館など、社会に必要な施設を建てるための開発行為です。ただし、政令で指定された施設に限ります。

④国や地方公共団体が行う開発行為

国や都道府県、市町村などが、公共事業として行う開発行為です。

⑤都市計画事業のための開発行為

都市計画法に基づいて行われる都市計画事業として、土地の利用形態を変えるための開発行為です。

⑥市街地再開発事業や土地区画整理事業などのための開発行為

市街地の再生や整備を目的とした事業として、土地の利用形態を変えるための開発行為です。

⑦災害対策や管理上の開発行為

災害の発生や防止のために必要な緊急の措置として、または通常の管理や軽微な工事として、土地の利用形態を変えるための開発行為です。

5．開発許可の基準 開発許可の制度は、都市の計画的な発展や環境の保全のために、開発行為に一定の基準を課しています。この基準は、以下の2種類に分けられます。

①全般的許可基準（技術基準）

開発行為の技術的な側面に関する基準です。例えば、建物や構造物の耐震性や耐火性、騒音や振動の防止、排水や廃棄物の処理などに関する基準です。この基準は、全国どこでも同じです。

②市街化調整区域内の許可基準（立地基準）

開発行為の立地的な側面に関する基準です。例えば、建物や構造物の高さや規模、用途や配置、緑地や駐車場の確保などに関する基準です。この基準は、市街化調整区域と呼ばれる、開発が制限された地域においてのみ適用されます。 市街化調整区域とは、都市計画法によって定められた、都市の拡大を抑制し、自然環境や農村景観を保全するための地域です。この地域では、市街化区域と呼ばれる、都市の中心部や郊外部に相当する地域に比べて、開発行為に厳しい制限がかけられています。 市街化調整区域内の開発許可の基準は、地域の特性や計画に応じて、都道府県や指定都市などの条例で定められます。この条例では、開発行為の種類や規模によって、許可の基準を細かく分類しています。例えば、住宅や店舗、工場などの用途別に、建物の高さや敷地面積、容積率などの基準を設けています。

6．都市計画区域・準都市計画区域以外の区域における開発行為 都市計画区域や準都市計画区域とは、都市計画法によって定められた、都市の計画的な発展や環境の保全のために、開発行為に一定の基準を課している地域です。しかし、日本の国土の約7割は、都市計画区域や準都市計画区域に含まれていません。このような地域では、都市計画法の開発許可の制度は適用されませんが、それでも一定の規制はあります。

①開発行為の面積が1万平方メートル以上の場合

都市計画区域や準都市計画区域以外の地域で、その面積が1万平方メートル以上の開発行為を行う場合は、都市計画法第29条の2により、知事の許可を受けなければなりません。この場合の許可の基準は、都市計画法第33条の技術基準と同じです。

②開発行為の面積が1万平方メートル未満の場合

都市計画区域や準都市計画区域以外の地域で、その面積が1万平方メートル未満の開発行為を行う場合は、都市計画法の開発許可の制度は適用されませんが、その代わりに、建築基準法や農地法などの他の法律による規制があります。例えば、建築基準法では、建築物の高さや敷地面積、容積率などの基準を定めています。また、農地法では、農地の用途変更には農業委員会の許可が必要です。